Краткие новости

Правительство Чехии принципиально определилось со сроками перехода страны на общеевропейскую валюту. Если в ближайшем будущем не произойдет никаких политических и экономических потрясений, то Чешская республика планирует перейти на евро в 2012 году. Уже сейчас экономисты вовсю рассуждают, чем грозит реформа простым чехам: вырастут ли цены, подорожает ли недвижимость, поднимут ли банки кредитные ставки? Все это волнует и иностранцев, планирующих перебраться в эту страну или

 
powered_by.png, 1 kB
Адаптация в Чехии
Особенности инвестиций в чешскую недвижимость,

или Что показало «вскрытие»

инвестиции в ЧехииВремя нынче интересное. Финансовый кризис пока еще с нами не прощается и никуда уходить не торопится. Но множество очень неожиданных и серьезных отличий на рынке недвижимости в разных странах он уже оголил. Я давно живу в Чехии, занимаюсь недвижимостью более десяти лет и сам удивлен тому, сколько нюансов обнаружилось именно в этой стране.

C чего начать?...

Итак, начнем с убытков

Сколько потеряли рантье и просто небольшие инвесторы в «кирпичи» за последние 365 дней? Проведем небольшое сравнение по собственной выборке. Вот что я нашел на сайтах некоторых агентств недвижимости и попытался это свести в один график:

  

Факты вещь упрямая, и говорят они о том, что каждый инвестор что-то потерял. Я бы еще отметил, что падение декларируемых цен и цен реальных продаж - это вещи разные. При необходимости что-то продать сегодня инвестор может потерять еще дополнительных 3-10%.  Но почувствуйте разницу - одно дело потерять треть своего капитала в российской недвижимости и совсем другое - одну десятую в Чехии. Сегодня уже каждый инвестор видит, что надежность и стабильность так же важны, как и доходность проекта. Причем уникальность Чехии заключается еще и в том, что несмотря на некоторое снижение цен в целом по стране,  в отдельных регионах или районах, например в курортной зоне Карловых Вар либо на улице Парижская в Праге, цены за прошедщий год не упали, а наоборот возросли на 3-5%! Популярность и привлекательность этих мест настолько велика, что недвижимость здесь можно рассматривать как своего рода каталоговые вещи, цена которых не зависит от погоды за окном.

А как на счет ликвидности?

То, что на рынке недвижимости упали цены (маржа девелоперов) - с этим все как будто смирились. Но даже по новым ценам всё построенное  надо как-то продать, причем в разумные сроки. Этот показатель - время продаваемости - трудно отразить в конкретных числах статистики. Но сама тенденция неплохо просматривается и, в основном, зеркально отражает ситуацию с ценами. Т.е. там, где цены провалились глубже всего, упали и продажи - покупателей все равно нет. Ярким подтверждением тому являются грустные статьи в американской прессе: на фотографиях видны новенькие жилые и офисные здания, в которых за год так и не появилось ни одного освещенного окна. Не продан ни один квадратный метр.  А что в Чехии? Да все нормально. По-прежнему, продается все, что строится. Исчезли легкие перегибы: нет ажиотажа, нет продажи 50% площадей еще до того как «начали копать», нет неравных договоров купли-продажи с учетом интересов только продавца, что раньше практиковали многие девелоперы. Но сам процесс идет, система деньги-товар-деньги по-прежнему успешно работает. И если говорить конкретно об инвесторах, которые в свое время часть средств перевели с московского рынка, например, в Прагу, то сегодня  в кризисных ситуациях они без проблем в течение двух недель продают свои обьекты в Чехии за живые деньги, тогда как в России это сделать весьма непросто.       

Деньги, деньги, деньги...

Кто продолжает строить в России? Если не брать во внимание «особо приближенных» и госзаказ, то продолжают строить сегодня только те, кто строит «на свои». И это не слишком хорошо. Любой девелопмент всегда был наполовину банковским бизнесом. Особенности чешской банковской системы и кредитной политики здесь сыграли свою положительную роль. Исторически сложилось так, что Чехия хоть и вошла в Шенген, но позже других; хоть и ведет межгосударственные безналичные взаиморасчеты в евро, но по-прежнему внутри страны основным платежным средством является чешская крона. Банковская система, оставаясь самостоятельной и малоинтегрированной в общеевропейскую, пользуясь так называемой излюбленной «сельской логикой», шла очень осторожно по пути развития рынка ипотеки и коммерческого кредитования под залог недвижимости. Многие возмущались и критиковали чешские банки за то, что они не предлагали так называемую «американскую ипотеку»  т.е. выдачу денег под залог недвижимости на основании оценки самой недвижимости. Чешские банки всегда интересовала только платежеспособность клиента, его обороты и регулярные доходы. Стоимость самой недвижимости, которая блокировалась в залог, никогда не влияла на  решение о выдаче/невыдаче кредита, просто она выступала как обязательный, но не решающий пункт. И этот консерватизм оказался в итоге очень оправданым. Чешская банковская система сегодня не парализована невозвратом кредитов или отсутствием капитала. Наоборот, в конце 2008 года многие чешские филиалы европейских  банков оказались в роли доноров и  активно выручали свои головные отделения в Германии, Голландии или Австрии за счет собственных оборотных средств.  Сегодня чешские банки по-прежнему активно финансируют девелоперские проекты, хотя перечень необходимых условий для выдачи кредита, конечно, расширился и вместо 10% собственных средств, банки требуют от клиентов 30%-ное собственное участие. 

Спекулятивная составляющая

Спрос и предложение на недвижимость во многих регионах не всегда определялся реальным соотношением предложения и востребованности. Часто не малую роль играли «откаты», «мода» или «обещания больших перспектив». Все это хорошо подогревала «бравурная истерия риелторов» и давление нефтедолларов изнутри. Вчера говорили о том, что в Москве крайняя нехватка площадей и большой неудовлетворенный спрос, а сегодня теже люди говорят все с точностью наоборот. Но все это нормально и легко обьяснимо.  Те, кого в серьез интересует данная тема, конечно умеют сами сделать собственные выводы. Вспомним  укоренившиеся постулаты:   Иметь недвидимость в Москве, в Испании, на Кипре - это модно. Строить в Болгарии, Черногории или Китае - возможно выгодно. Есть как бы одно «но». Все эти стандарты теперь скорее относятся к прошлому времени. Не известно, что будет завтра и как именно поменяются приоритеты. Очевидным, а теперь уже и проверенным кризисом, стало лишь то, что Чехия и ее рынок недвижимости явно изменили свой статус. Сегодня это уже не постсоциалистическое государство третьего сорта, а самостоятельное и достаточно яркое европейское государство с весьма привлекательными условиями не только для жизни, но и для бизнеса.  Если вы хотите познакомиться ближе и проверить это на практике - то добро пожаловать! Буду рад с Вами поспорить или посотрудничать!

Всем желаю успехов и процветания. 

 
« Пред.   След. »
© 2018 Иммиграция, учеба, недвижимость, бизнес!
Joomla! - свободное программное обеспечение, распространяемое по лицензии GNU/GPL.
Русская локализация © 2005-2008 Joom.Ru - Русский Дом Joomla!